L' impôt sur la plus-value
Immobilières, mobilières, professionnelles : régimes d'imposition, exonérations et stratégies d'optimisation.
En fonction de la nature du bien vendu (ou apporté s'il s'agit d'un apport à une société par exemple), la plus-value sera de nature différente.
On parle de plus-value immobilière lorsqu'il s'agit d'un bien immobilier, ou de plus-value mobilière lorsqu'il s'agit de titres de portefeuille, actions, FCP...
Chaque plus-value aura sa propre méthode de calcul avec des éventuelles exonérations (partielle ou totale).
Nouveauté 2026
La CSG sur certains revenus de placement et du patrimoine est augmentée à 10,6 % (contre 9,2 %), à laquelle s'ajoutent 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité, portant ainsi le total des prélèvements sociaux à 18,6 % (contre 17,2 %) et mécaniquement le PFU à 31,4 % (contre 30 %).
Les revenus de placement impactés correspondent notamment aux : dividendes ; produits de placement à revenu fixe (livrets non réglementés, compte à terme, etc.), rentes de PER issues de versements volontaires déduits et intérêts des PER en cas de sortie en capital ; gains des PEA ; etc.
Les revenus du patrimoine impactés correspondent notamment aux : plus-values de cessions de valeurs mobilières ; revenus de location meublée non professionnelle (LMNP) ; rentes de PER issues de versements volontaires non déduits et issues de l'épargne salariale ; etc.
Les autres revenus (fonciers, assurance-vie, plus-values immobilières ...) ne sont pas concernés.
Sur vos investissements immobiliers
Les personnes qui cèdent contre rémunération un bien immobilier sont imposables à l'impôt sur le revenu au titre de la plus-value dégagée par cette vente, sauf exonérations.
La plus-value est imposée au taux proportionnel de 19 % auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Lors de la cession, la plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'achat, compte tenu des frais d'acquisition et des droits de mutation à titre gratuit supportés.
Les plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux (ventes, expropriations, échange...) d'immeubles, de meubles (navires de plaisance, chevaux de course...) ou de parts de SCI sont soumises au régime d'imposition des plus-values des particuliers.
Les abattements pour durée de détention
Depuis septembre 2013, pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention sera de :
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;
- 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.
Au total, l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà d'un délai de détention de vingt-deux ans.
Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention sera quant à lui de :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;
- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
Au total, l'exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d'un délai de détention de trente ans.
Il existe également certaines exonérations sur les plus-values immobilières comme celle concernant la résidence principale.
La surtaxe immobilière
La loi de Finances rectificative pour 2012 introduit une taxe additionnelle sur les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2013, appliquée sur le montant des plus-values nettes (après prise en compte de l'abattement de détention). Attention, les terrains à bâtir ne sont pas concernés par cette taxe.
L'imposition de cette surtaxe immobilière se fait par palier à des taux croissants avec le montant de la PV imposable, avec cependant un mécanisme de lissage.
| Montant de la plus-value imposable | Montant de la taxe |
|---|---|
| De 50 001 à 60 000 | 2 % PV - (60 000 - PV) x 1/20 |
| De 60 001 à 100 000 | 2 % PV |
| De 100 001 à 110 000 | 3 % PV - (110 000 - PV) x 1/10 |
| De 110 001 à 150 000 | 3 % PV |
| De 150 001 à 160 000 | 4 % PV - (160 000 - PV) x 15/100 |
| De 160 001 à 200 000 | 4 % PV |
| De 200 001 à 210 000 | 5 % PV - (210 000 - PV) x 20/100 |
| De 210 001 à 250 000 | 5 % PV |
| De 250 001 à 260 000 | 6 % PV - (260 000 - PV) x 25/100 |
| Supérieur à 260 000 | 6 % PV |
Ces impôts sont versés directement au moment de la vente chez le notaire qui est désormais chargé de l'établissement de la déclaration et du paiement de l'impôt pour le compte du vendeur lors de la publicité foncière.
Si vous réalisez des gains de change sur devise suite à la vente d'un bien immobilier, vous pourriez également être taxé sur ces gains.
Sur vos actions en portefeuille, titres de société ou autres
Attention, à partir de 2018 la fiscalité des plus-values mobilières change avec la mise en place de la flat tax.
La loi de Finances pour 2013 est venue bouleverser le régime d'imposition des plus-values de cession de valeurs mobilières en augmentant l'imposition forfaitaire en 2012, et en la supprimant pour lui substituer une imposition au barème progressif de l'IR à compter du 1er janvier 2013.
Les plus-values mobilières sont désormais imposées au prélèvement forfaitaire unique au taux de 31,4 %. Cela concerne les actions, les FCP, et autres valeurs mobilières.
Les contribuables ont la faculté d'opter pour l'imposition de ces revenus au barème progressif de l'impôt sur le revenu si cela leur est plus favorable. Dans ce cas, il s'agit d'une option globale applicable à tous les revenus dans le champ de l'imposition forfaitaire.
Egalement à noter l'effet bénéfique des donations avant cession : en effet, il peut être judicieux de mixer donation et cession afin d'exonérer la plus-value. Donner créera un nouveau prix de revient de vos titres au jour de la donation pour ceux qui vont vendre (vos enfants par exemple)! Naturellement en contrepartie, vous serez redevable de droits de donation mais avec des abattements ... et un barème générallement plus faible que la flat tax.Dividendes, plus-values mobilières : PFU (flat tax) ou barème progressif ? Comparez les deux options
La clause de sauvegarde
Une clause de sauvegarde est mise en place afin de conserver l'abattement de droit commun (ainsi que l'abattement renforcé) sur des titres acquis ou souscrits antérieurement au 1er janvier 2018.
Abattement de droit commun
Cette soumission possible au barème progressif de l'IR s'accompagne de la mise en place d'abattements pour durée de détention qui fonctionnent comme suit :
- 50 % entre 2 et moins de 8 années de détention ;
- 65 % à compter de 8 années de détention.
Pour l'application des abattements, la durée de détention s'entend de la durée réelle de détention à partir de la date d'acquisition.
Abattement renforcé
Certaines plus-values sont réduites d'un abattement proportionnel plus avantageux puisqu'il s'établit ainsi qu'il suit :
- 50 % lorsque les titres sont détenus depuis au moins 1 an et moins de 4 ans ;
- 65 % lorsque les titres sont détenus depuis au moins 4 ans et moins de 8 ans ;
- 85 % lorsque les titres sont détenus depuis au moins 8 ans.
Pour bénéficier de cet abattement dérogatoire, il devra s'agir d'une cession portant sur des titres de PME souscrits ou acquis dans les 10 ans de sa création, ou pour les participations excédant 25 % de cession au sein du groupe familial, ou d'une cession de titres de PME par des dirigeants prenant leur retraite.
Moins-values
Les moins-values subies au cours d'une année sont imputables exclusivement sur les plus-values de même nature réalisées au cours de la même année ou des dix années suivantes. Aucune imputation sur le revenu global n'est possible.
Non-résidents & Exit tax
Les non-résidents sont exonérés d'impôt sur la plus-value mobilière s'il s'agit de titres de portefeuille et non de participations. En cas de départ de France, vous pourriez être soumis à l' Exit tax.
Si vous réalisez des gains de change sur devise, vous pourriez également être taxé sur ces gains.
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