Plus-value & démembrement de propriété
Calculer le prix de revient en présence d'usufruit et de nue-propriété — un schéma largement utilisé dans la transmission d'entreprise.
Le démembrement de propriété est un schéma fortement utilisé dans le cadre des transmissions d'entreprise (donation avec réserve d'usufruit, pacte Dutreil...). Il permet d'anticiper la transmission tout en conservant le contrôle ou les revenus des titres.
Voir nos pages dédiées : transmission d'entreprise, donation avec réserve d'usufruit, pacte Dutreil donation.
Il convient d'opérer une distinction selon l'origine du démembrement afin de calculer le prix de revient lorsqu'il y a plus-value.
1. Cession conjointe avec répartition du prix, ou cession isolée d'un droit démembré
L'opération est susceptible de dégager une plus-value imposable au nom de chacun des titulaires de droits démembrés.
Le cédant a disposé de la pleine propriété avant le démembrement
Le prix d'acquisition peut être déterminé, au choix du contribuable, par valorisation économique ou en appliquant le barème de l'article 669 du CGI, en retenant l'âge de l'usufruitier au jour de la cession. La même méthode doit être appliquée pour les deux droits.
Droits acquis distinctement par l'usufruitier et le nu-propriétaire
La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession du droit et son prix d'acquisition (ou, en cas d'acquisition à titre gratuit, la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation, selon le barème fiscal).
2. Cession conjointe sans répartition du prix
La plus-value est en principe imposable, soit au nom de l'usufruitier en cas de quasi-usufruit, soit au nom du nu-propriétaire en cas de remploi du prix avec report du démembrement.
Lorsqu'il s'agit d'un portefeuille de valeurs mobilières issu d'une succession, il est admis que la plus-value soit imposable au nom du seul usufruitier, sous réserve d'une option expresse et irrévocable formulée conjointement par l'usufruitier et le nu-propriétaire auprès de l'établissement teneur du compte.
Ni le nu-propriétaire ni l'usufruitier n'ont disposé de la pleine propriété avant démembrement
La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession de la pleine propriété et :
- le prix d'acquisition de la pleine propriété (acquisition à titre onéreux) ; ou
- la valeur globale retenue pour les droits d'enregistrement de la mutation à titre gratuit à l'origine du démembrement.
L'un des deux a disposé de la pleine propriété avant démembrement
La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition initial de la pleine propriété, majoré de l'accroissement de valeur du droit transmis entre la date d'acquisition initiale et la date de transmission.
- Situation 1 — nue-propriété transmise lors du démembrement : la part relative à la nue-propriété est neutralisée (déjà imposée aux droits de donation) ; celle relative à l'usufruit conservé reste taxable. Le prix d'acquisition de la nue-propriété peut être déterminé selon le barème de l'article 669 CGI.
- Situation 2 — usufruit transmis : la fraction du prix d'acquisition afférente à l'usufruit peut être déterminée selon le barème de l'article 669 CGI, en retenant l'âge de l'usufruitier à la date de la cession.
3. Cession après réunion de l'usufruit à la nue-propriété
Usufruit acquis par voie d'extinction
Que la nue-propriété ait été acquise à titre onéreux ou gratuit, il est en principe fait abstraction de la valeur de l'usufruit (acquis pour une valeur nulle). Le prix d'acquisition à retenir est celui de la seule nue-propriété (ou sa valeur vénale lors de la transmission à titre gratuit).
Exception : si l'usufruit éteint avait été transmis à l'usufruitier à titre gratuit en même temps que la nue-propriété, le prix de revient est égal à la somme des valeurs vénales déclarées pour chacun des droits.
Si le nu-propriétaire décède avant l'usufruitier, le prix de revient du nouveau nu-propriétaire devenu plein propriétaire sera celui de la seule nue-propriété retenue dans la succession.
Usufruit acquis à titre onéreux ou gratuit
Le prix de revient est égal à la somme des prix d'acquisition (ou des valeurs vénales) de la nue-propriété et de l'usufruit.