Votre patrimoine immobilier
Revenus fonciers, micro-foncier, régime réel, LMNP, SCPI : tout savoir pour optimiser la fiscalité de votre patrimoine immobilier.
Revenus fonciers : principes d'imposition
Les loyers tirés de la location nue (vide) d'un bien immobilier sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils s'ajoutent aux autres revenus du foyer et sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, ainsi qu'aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Selon le montant des loyers bruts perçus, deux régimes coexistent : le micro-foncier (régime simplifié) ou le régime réel (déduction des charges effectives).
Le régime micro-foncier
Le micro-foncier s'applique de plein droit lorsque les revenus fonciers bruts annuels du foyer n'excèdent pas 15 000 € (hors dispositifs spéciaux comme Pinel, monuments historiques ou loueur en meublé). Le contribuable bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges, sans avoir à les justifier. Aucun déficit ne peut être constaté. Ce régime convient aux bailleurs dont les charges réelles sont inférieures à 30 % des loyers. Il est possible d'opter pour le régime réel — option irrévocable pendant 3 ans.
Le régime réel : déduire les charges effectives
Au régime réel (obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers, ou sur option), le bailleur déduit l'ensemble des charges supportées pour la location : intérêts d'emprunt et frais annexes, primes d'assurance, dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration, taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérable), provisions pour charges de copropriété, frais de gestion et de procédure, rémunération du gardien. Si les charges excèdent les loyers, le déficit foncier est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt, qui ne s'imputent que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes).
Location meublée : le statut LMNP
La location meublée est une activité commerciale relevant des BIC et non des revenus fonciers. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s'applique tant que les recettes annuelles n'excèdent pas 23 000 € ou restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer. Deux régimes existent : le micro-BIC (abattement de 50 % pour la location meublée classique, 30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis 2024) ou le régime réel, qui permet de déduire les charges et surtout d'amortir le bien et le mobilier. L'amortissement est l'atout majeur du LMNP : il neutralise souvent l'imposition des loyers pendant de nombreuses années.
SCPI : revenus, fiscalité et IFI
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) distribuent des revenus de deux natures. Les revenus fonciers (loyers nets perçus par la SCPI) sont imposés au barème progressif et soumis aux prélèvements sociaux : ils relèvent du micro-foncier ou du réel selon la situation de l'associé. Les revenus financiers (trésorerie placée par la SCPI) sont en principe soumis au PFU de 30 %. Les SCPI européennes offrent une fiscalité allégée grâce aux conventions fiscales (exonération de prélèvements sociaux sur la quote-part étrangère). Les parts de SCPI à vocation locative entrent dans l'assiette de l'IFI pour leur valeur représentative d'immeubles imposables.
Plus-values immobilières et obligations déclaratives
À la revente, la plus-value immobilière est imposée à 19 % au titre de l'IR et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements progressifs pour durée de détention : exonération totale d'IR à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans. Une surtaxe s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value nette. La résidence principale est exonérée. Les revenus fonciers et BIC se déclarent annuellement sur les formulaires 2044 (réel foncier) ou 2031 (LMNP au réel), à reporter sur la déclaration 2042.
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