L' Impôt sur la Fortune Immobilière
Redevables, assiette, dettes déductibles, exonérations : tout comprendre sur l'IFI et identifier les leviers d'optimisation.
L'Impôt sur la Fortune Immobilière taxe uniquement les actifs immobiliers (à l'exclusion des actifs mobiliers) détenus par les personnes physiques au-delà de 1 300 000 € et selon un barème progressif. Il remplace l'ISF depuis 2018.
La déclaration s'effectue en même temps que la déclaration de revenus, via le formulaire n° 2042-IFI, et concerne tous les actifs immobiliers non professionnels détenus par le contribuable, son conjoint et ses enfants mineurs. Un retard ou une absence de déclaration expose à des sanctions.
Qui sont les redevables ?
Sont imposables : les personnes physiques domiciliées fiscalement en France disposant d'un patrimoine en France et hors de France dont la valeur nette taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier ; et les personnes physiques non résidentes pour les biens qu'elles détiennent en France au-delà du même seuil (sous réserve des conventions internationales). Les personnes qui transfèrent leur domicile en France après cinq ans à l'étranger ne sont imposables que sur leurs biens français, et ce jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant leur installation.
Foyer fiscal & démembrement
L'imposition se fait par foyer fiscal : couples mariés (imposition commune sauf séparation), partenaires de PACS et concubins notoires. En cas de démembrement, l'usufruitier est en principe redevable de l'IFI sur la valeur en pleine propriété ; par exception (usufruit légal du conjoint survivant, vente avec réserve d'usufruit, donations à l'État ou associations reconnues d'utilité publique), usufruitier et nu-propriétaire déclarent chacun la valeur de leur droit.
L'assiette taxable
Sont à déclarer à la valeur vénale : l'ensemble des biens et droits immobiliers, les titres de sociétés à hauteur de la fraction représentative de biens immobiliers (quel que soit le niveau d'interposition), les biens transférés en fiducie ou placés dans un trust, les actifs en crédit-bail (réduits des loyers restant à courir), et la fraction immobilière des unités de compte des contrats d'assurance-vie.
Biens exclus de l'assiette
Sont exclus : la part immobilière des participations inférieures à 10 % du capital ou des droits de vote dans une société opérationnelle ; les parts d'OPCVM/SICAF si le redevable détient moins de 10 % et si l'actif est composé à moins de 20 % de biens immobiliers ; les biens affectés à l'exploitation de la société qui les détient, ou d'une société du groupe lorsque l'activité est opérationnelle.
Le passif déductible
Sont déductibles : dépenses d'acquisition, de réparation, d'entretien, d'amélioration, de construction et d'agrandissement, ainsi que les impôts dus au titre des actifs (hors taxe d'habitation). Depuis l'IFI 2024, les dettes contractées par la société pour financer un actif non imposable ne sont plus déductibles. Ne sont pas déductibles : prêts contractés auprès d'un membre du foyer fiscal, prêts familiaux non justifiés et prêts auprès d'une société contrôlée par la famille. Les prêts in fine ne sont déductibles que partiellement. Plafond pour les gros patrimoines : au-delà de 5 M€ d'actifs taxables, les dettes excédant 60 % de cette valeur ne sont déductibles qu'à 50 %.
Les exonérations
Exonérations partielles : bois, forêts et parts de groupements forestiers ; biens ruraux et parts de GFA non exploitants. Exonération totale des biens affectés à l'activité professionnelle principale du redevable (à titre individuel ou via société de personnes à l'IR). Pour les sociétés à l'IS : activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ; fonction de direction principale rémunérée représentant plus de la moitié des revenus ; participation minimale (25 % des droits de vote ou plus de 50 % de la valeur brute du patrimoine). Les locaux d'habitation loués meublés sont exonérés au titre de la LMP si plus de 23 000 € de recettes annuelles et plus de 50 % des revenus professionnels du foyer.
Pour aller plus loin sur l'immobilier
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